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专家谈如何抑制房价:人均超60平米应征税

第一财经日报2016年12月21日 09:35

   “房子是用来住的,不是用来炒的”。继此前权威人士接受《人民日报》专访时提出“房子是给人住的,这个定位不能偏离”后,近日召开的中央经济工作会议,再度将房地产定位于居住属性。并提到要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产市场长效机制,实现房地产市场平稳运行。

  实际上,在热点城市出台和加码限购限贷政策后,刚刚过去的2016年11月,热点城市楼市集体“退烧”。根据国家统计局数据,一线城市中,深圳已经连续2个月出现下跌,上海在年内实现首跌,北京持平;二线城市房价环比涨幅进一步回落,杭州则以0.4%的跌幅领跌。可见在因地制宜、因城施策的调控政策作用下,房地产市场趋于稳定。

  然而,限购、限贷以及提高首付之类的政策,单纯在需求端进行抑制,实非长久之策。从以往限购的经验看,虽然能在短时间内稳定房价,但随之而来的反弹不可避免,因为限购限贷都有其时效性,且并未解决楼市过热的根本问题。

  本轮热点城市房价大幅上涨,主要推动力并非居住需求,而是房地产金融资本化,引发资金涌入。以杭州为例,限购前夜出现外地人扎堆签约购房,成都甚至出现一浙江商人一口气买下60套的传闻。

  其实,中国并不缺房子,住建部部长陈政高今年10月份介绍,中国城镇人均住房建筑面积达到33平方米以上,农村人均住房建筑面积达37平方米以上,接近或达到发达国家水平。即便是房价畸高的北京也难言“缺房”,根据北京市统计局《统计公报》,2015年北京城镇居民人均住房建筑面积31.69平方米,农村居民人均住房面积43.03平方米。

  之所以此背景下热点城市房价仍旧上涨,一方面是分配不均,如房地产商潘石屹日前直言,“北京有人买一百套房,自己只住一套”,而不少人,尤其是年轻人无房;另一方面是房地产偏离居住属性并金融资本化,买房不仅仅为了住,被赋予了保值、增值功能。

  因此,欲建立房地产市场长效机制,实现房地产市场平稳运行,最重要的是让房子回归居住属性。

  首先,城市化的核心在于“人的城市化”,热点城市的房地产供应,要以常住人口而非户籍人口为基准,根据人口流动情况分配建设用地指标。换言之,热门城市应合理增加住宅用地供应,以此缓解目前一二线楼市库存供不应求的状态。以北京、上海为例,2000多万常住人口中有四成左右为外地户籍,这些人工作、生活都在大城市,城市规划应等同视之。

  其次,对于“北京有人买一百套房”等情况引发的供应不足,针对空余房产征税宜早不宜迟。以中国目前的情形来看,如国际上通行的全面征收房产税自然不合适,且与目前土地70年使用权问题,在法理上有一定的冲突。因此,可对人均拥有住房面积超过一定标准进行征税,比如在部分热点城市推行人均60平方米以上部分征收,全面实施不动产登记。如此既可激活存量,增加有效供应以抑制房价过热,亦可为政府增加财政收入。

  毋庸置疑,房地产金融资本化、偏离居住属性,并由此导致的泡沫,对于实体经济和中国阶层流动带来的负面影响,已成为各界共识。此时,抑制甚至去除泡沫,降低经济对于房地产的依赖,让房子回归居住属性,功在当代,利在千秋。

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