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严查“价外价”能杜绝“捆绑精装修”吗?

法治周末2016年12月21日 09:36

   近期发改委和住建部联合开展的商品房销售明码标价专项检查中,重点检查的行为之一即是“在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用”

  “商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑(精)装修。”这样的条款近期出现在北京、深圳等地的部分土地出让公告中。

  在此之前,国土资源部门鲜有在出让环节就限制开发商捆绑精装修的行为。

  北京市京师律师事务所房地产交易法律事务部主任王琮玮告诉法治周末记者,出现这种情况的背景是,当房地产市场是卖方市场时,“捆绑精装修”比较多,一般表现为购房者要想买房,必须另外签订一份精装修合同,且精装修的价格通常高于市场价。

  “捆绑精装修的情况此前在房地产行业并不是新鲜事儿。”北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志在接受法治周末记者采访时也表示。

  法治周末记者在今年7月曾接到购房者投诉称,上海的一个楼盘在销售时,要求购房者在缴纳房款之外,再缴纳几十万元的软装费用。不少购房者虽对此举深恶痛绝,但由于项目为热门区域的畅销项目,最终还是会缴纳装修款。

  一位不愿透露姓名的业内人士还对记者透露,事实上针对捆绑精装修的行为并非没有相关的法律法规,2011年出台的《商品房销售明码标价规定》就明确规定:“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用。”

  “但由于开发商有很多规避的做法,这使得之前鲜有开发商因捆绑精装修而被处罚。”前述不愿透露姓名的业内人士说。

  利益驱使

  前述不愿具名的业内人士还告诉法治周末记者,北京地区在2013年至2014年捆绑精装修的情况较为普遍,因为2013年时,北京市严格限制楼盘备案价,而根据相关规定,商品房的备案价即为最高限价。

  “但在那个市场环境下,开发商是有提价冲动的,当不能提价时,开发商为了获取更多利润,就会把房价分解掉。他们可以把房价分解为房屋本身的费用、装修费用、软装费、增值服务等。”王琮玮说。

  北京来硕律师事务所主任律师李文谦告诉记者,开发商若和购房者签订的购房合同显示房屋交付标准是毛坯,然后另行与购房者签订精装修合同,如果不是强制的签订而是双方合意的结果,那么就不属于“在标价和公示的收费之外加价”,不属于违规。

  “购房者同时签订购房合同和装修合同本身没问题,但开发商不能强卖,应该给购房者放弃签订精装修合同的权利,就是说购房者在买房时,购买精装修服务应当是可选项,而非必选。如果强卖,那就属于‘捆绑精装修’。”陈志也认为。

  法治周末记者在采访中了解到,购房者此前遇到的情况大都是,要买房必须签装修合同,不签装修合同就不能买房。

  陈志还告诉记者,“捆绑精装修”中普遍存在的另外一个问题是,合同签订的装修价格远高于市场价,且装修质量较差,甚至货不对板,这几年捆绑精装修相关的维权很多是因此引起的。

  监管和维权难题

  前述不愿具名的业内人士告诉记者,北京早在2013年起也明确要求监管开发商的变相涨价行为。2013年10月,北京市住建委发布的“京七条”中明确规定,严厉打击开发商变相涨价等行为。

  “但这一规定没有实施细则,什么叫变相涨价,没有规定清楚,所以在执行起来存在一定问题。”该不愿透露姓名的业内人士称。

  王琮玮还表示,要如何认定强卖,也是难题。

  “可行的方法就是监管部门的人扮成购房者去项目现场取证。”王琮玮说。

  中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣补充道,现实中,由于开发商的强势地位、相关部门的执法不严等情况,往往还会使开发商有很多的活动空间,通过一些办法来规避明码标价的规定。

  “最常见的就是在合同中将其风险全部规避掉,而开发商所制定的合同不允许业主更改一个字,名义上合同是自主协商,真实意思的表示,实际上根本不可能实现。”王玉臣曾经接到过不少业主关于这一类问题的咨询。

  北京的一位购房者也告诉记者,他在2013年购房时,开发商明确表示,如果不签精装修合同不能买房,且精装修合同的签署主体并非开发商,而是一家所谓的第三方装修公司。且那份精装修合同上明确标明:“业主确知家装费用较通常市场价格偏高,但基于装修公司和开发商的品牌价值、技术等因素,业主认为公平合理。”

  在采访中,王琮玮律师告诉记者,当购房者起诉到法院,以精装修的价值远低于装修款或开发商销售违规为由,要求法院解除或变更精装修合同时,相关诉求几乎没有被法院支持的。

  “因为法院通常会认为,开发商即便违反备案制,这也并不属于法律层面的禁止行为,开发商违规并不影响合同的效力,而且合同签订是双方真实意思的表示。即便是销售人员表示,要买房就必须签订装修合同,但购房者还是有放弃购房的权利的,如果购房者最终签订了装修合同,法院通常还是会遵循‘意思自治’原则,认为合同有效,驳回购房者诉求。”王琮玮说。

  王玉臣认为,购房者现在不是没有渠道去维权,但现实中存在很大的障碍。

  “主要障碍有两个:一是相关立法机关对这一块的规定还没有细化到这种层次,而且,对这种屡见不鲜的问题,相关有权威的部门也没有及时归纳阐释,进行及时的法律解释;二是相关主管部门、相关法院面对这种问题一般都比较保守,几乎没有支持业主的。”王玉臣说。

  不过,陈志认为,这样的情况可能会有所改变。因为近期发改委和住建部联合开展的商品房销售明码标价专项检查中,重点检查的行为之一即是“在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用”。

  “而捆绑精装修属于典型的‘价外价’。”陈志表示,这一轮的监管力度比较大,当前如果购房者真的遇到捆绑精装修的情况,除了买和不买这两种选择外,还是可以选择去物价部门或住建部门投诉,问题应该会得到解决。

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