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各地多维度推动租赁市场 盈利模式仍待探索

宋兴国 21世纪经济报道 2017年12月07日 09:46

   据新华社消息,12月5日,工商银行广东省分行营业部与广州市城市建设投 资集团有限公司签署《住房租赁战略合作协议》,工行为其提供200亿元授信资金支持发展住房租赁市场,包括公租房、廉租房、人才公 寓等。

  近段时间,不仅是政府供地加快、银企合作深化,一些互联网企业也开始在租赁信息平台领域发力,租赁市场开始成为“风口”。

  分析人士指出,从土地供应、开发建设到产品运营、金融支持、再到信息平台建设和租后服务提供,在政策红利的带动下,各方巨头开始参与租赁市场的各个环节,租赁市场正迎来历史性的巨变。

  租赁市场政策红利落地

  据了解,12月5日工行与广州的协议,是广东银企携手支持“居者有其屋”的具体落实。此前11月16日,工商银行广东省分行营业部与广州市住房和城乡建设委员会签署了《全面战略合作协议》,为广州市住房租赁市场提供5000亿元资金支持。

  除工行,11月,建行陆续与重庆、十堰、中山、蚌埠等地政府和房企签订住房租赁合作协议,探路住房租赁市场。本月3日,深圳诞生全国首 个个人租房贷款,市民李拓贷款26万元,每月还款7000余元。此项目是11月由中国建设银行(7.140, -0.01, -0.14%)以“银企合作”的模式,与万科等11家房地产公司以及11家企事业单位进行的住房租赁战略合作,根据建行“按居贷”项目规定,最高贷款金额可达100万元,额度期限最长不超过10年。此次项目共推出5481套长租房源投入市场。

  实际上,金融机构相继进军租赁,被认为是从中央的顶层设计到各地陆续出台的扶持政策,庞大的政策红利所带来的必然结果。

  去年以来,我国住房租赁政策不断细化,购租并举住房制度逐步推进落实。2017年8月底,国土部和住建部确定的第一批13个试点城市后,10月31日,北京《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式实施,此后,成都、江西也发布通知,对租赁市场发展提出支持性政策。

  租赁规范方面,北京、江西分别重点针对规范管理租赁市场做出细化要求,同时江西还提出租购同权。天津新增了住房租赁企业的备案内容。广州对房屋租赁合同网上备案、住房租赁标准、住房租赁合同三方面进行规范,形成示范范本。

  市场监管方面,北京住房租赁监管平台和服务平台自10月底上线运行,目前已有四家住房租赁服务平台同步上线,正式实现线上线下租赁服务一体化。除北京外,杭州、广州、成都、武汉等城市先后推出住房租赁监管服务平台,合肥、厦门、沈阳也给出了平台搭建的时间表。

  租赁市场保障方面,武汉细化租赁支持政策,针对规划土地支持、住房保障、公共服务、金融支持、生活配套服务等方面进行补充。成都对未来五年住房租赁市场发展中每年目标完成的数量与时间计划做出具体规划。

  中原地产首席分析师张大伟表示,目前为止全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了租房政策。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。随着政策的落实,北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。

  根据数据,11月,北京、上海、深圳、天津、温州等地均有自持用地成交,共成交自持用地21宗,自持面积达到56.6万平方米。

  各地推出的土地则更多。同策研究院数据统计,截至2017年11月,全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计26块。

  运营模式探索

  在张大伟看来,当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张,特别是一二线热点城市,租金高位的最主要原因是租赁房源少。在银行的资金倾斜下,对于涉足租赁的企业来说,的确可以获得资金的支持,增加房源的供应量。

  然而,这并没有解决租赁市场的**问题。张大伟表示,租赁市场最大的**问题依然是租售比悬殊,目前全国大部分城市租售比在500以上,目前还没有企业摸索出租赁直接盈利的新模式。

  需要指出的是,房企进军租赁市场的运营模式已有多种探索。此前发布报告指出,目前来看,长租公 寓的运营模式主要包括开发运营、资产托管、运营服务和代建运营4种模式。

  其中,开发运营模式是公 寓所有者(主要是房企)成立专门的运营团队,负责存量房或新建租赁住房的运营,为租客提供租赁和增值服务,获取“资产增值和租金”的盈利模式。

  资产托管模式,是持有资产的房企与专业长租公 寓运营商战略合作,将公 寓托管给运营服务商进行出租和租后管理,承担房屋维护费和装修费用,享受资产增值和租金收入两方面收益。

  运营服务模式,是房企充当运营商的角色,从所有者处承包公 寓,对房屋进行标准化装修,并负责出租期间的运营和维护,向房屋所有者缴纳固定租金,赚取租金差价和服务费。

  代建运营模式,是房企承担代建+运营角色,受土地所有者/使用者委托,提供土地规划、建造和运营服务,向所有者缴纳固定租金,向收取租客租金和服务费,赚取租金差价和服务费。

  对此,新城控股高级副总裁欧阳捷表示,租赁市场投 资回报率的提升,需租金及多种经营收入水平提高,以及地价、税费等成本下降,但目前建设成本、人工成本、资金成本均处于上涨期,难以获得较好的投 资回报率。因此,目前政府只能将土地出让给国有企业,而民营企业考虑到占有市场的原因,也存在拿地行为。

  欧阳捷进一步表示,针对运营资金问题,目前市场较难有解决之法。第一,通过消费贷的模式杯水车薪;第二,资产证券化的方式必须要达到一定的投 资回报率,而目前租赁市场1%-2%的回报率难以达到预期;第三,自有资金的 投 资方式用作沉淀的资本难以收回。“目前尚缺乏较好的模式,需未来进一步探索”。

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