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房屋买卖猫腻 用双合同规避政府限价高价售房

经济参考报 2018年01月08日 09:20

   房屋模型与实际不符、“双合同”规避政府限价、承诺有学位却难以兑现……正值年底房产交易旺季,不少购房者期盼在此期间选购到心仪的住房,然而, “买的没有卖的精”,一些开发商、房产中介等卖家利用自身资源信息优势,为购房者设置了多个“陷阱”。购房市场究竟有多少“猫腻”?记者对此展开了调查。

  面积“缩水”是欺诈还是计算错误

  2016年,广东佛山的林先生看中了某房产公司所建的花园小区期房,由于林先生想要购买的三房户型无样板房,销售员称可看两房户型的3D房屋模型,除了比样板房少一个房间,得房率(八成)等都一样。为加以佐证,销售员还向林先生出示了商品房买卖合同样本,其附件注明公摊系数(公摊面积/套内面积)为0.265268。之后林先生决定购买两套三房户型并支付了款项。

  2017年3月,林先生获知所购房屋建成,随即前往现场查看,但发现实际交付的房屋与购房前了解的情况相差甚远:一是实际空间与户型图不符;二是承诺的飘窗不见踪影;三是得房率远未达“八成”;四是主合同中的房屋面积数据与附件中提供的数据不一致。

  林先生透露,购买前销售员曾承诺得房率为八成,并说明公摊系数为0.265268。但经佛山市南海区测绘中心出具的测绘报告显示,林先生购买的两套房公摊系数分别为0.469573和0.475149,换算成得房率分别为68.05%和67.79%,均未达八成。林先生认为,开发商在合同中标明的建筑物关键指标“公摊系数”与实际值存在严重出入,属于欺诈行为,遂投诉至广东省消委会。

  广东省消委会接诉后与佛山这家房产公司取得联系,但该房企表示:关于房屋空间的问题,展示的模型及户型图均有提示“本模型仅作示意用途,其细节以最终交付实物为准”;关于飘窗的问题,楼盘销售现场有提示板提示16、17栋房屋并无飘窗;关于房屋得房率,在与消费者所签合同中已明确注明该房屋的所有面积数据,公司从未在任何文件中宣传有80%的得房率。

  最后,该房企承认确实存在主合同与附件数据不一致的错误,但称商品房买卖合同是在双方合意、意思表示真实的前提下签订的,主合同第三条已明确房屋相关面积数据,在一定程度上表明公司并非故意隐瞒,没有销售欺诈,数据不一致属于“计算错误”。

  虚假宣传房企应承担赔偿责任

  3D模型、平面图中的“提示说明”能否作为免责依据?房企“无意”的隐瞒是否构成欺诈?

  根据消费者权益保护法第二十条规定:“经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息,应当真实、全面,不得作虚假或者引人误解的宣传。”广东省消委会认为,开发商展示3D模型、平面图以及销售人员介绍情况时,有义务通过各种途径将房屋具体情况进行真实全面的展示,从而充分保障消费者的知情权。

  然而,该房企的房屋3D模型和户型图不但没有真实反映实际情况,而且销售人员夸大房屋的得房率,涉嫌虚假宣传;不仅如此,在签订合同过程中,消费者所签合同的重要条款与之前承诺的房屋情况不一致,开发商并未做提醒、说明及解释,广东省消委会认为,该房企已然违背诚实信用的市场原则,并且存在侵犯消费者知情权和公平交易权的问题。

  广东省消委会认为,该房企故意隐瞒所售房屋真实信息,通过不实信息诱使消费者做出购买房屋的决定,涉嫌欺诈,消费者有权根据《消费者权益保护法》第五十五条的相关规定,要求房地产公司承担相应的赔偿责任。

  记者了解到,该房企表示已通过房管部门多次与消费者林先生沟通,均未达成一致意见,并称如消费者通过司法途径解决,公司愿意遵从法律判决执行。

  屡见不鲜卖房“套路”何其多

  在房屋买卖市场上,不管是新房还是二手房,卖方故意隐瞒不利信息使买方权益受损的现象屡见不鲜,最常见的有三大“套路”。

  其一,房企捂盘惜售,制造火爆销售场景,令购房者焦虑恐慌,匆忙签合同。

  湖南张家界的梁先生今年6月看上了某开发商在当地建的楼盘。直到11月上旬,梁先生才突然接到开发商通知,说交定金的日期在几天后一个周末的早上,还说预留名额过期不候。

  “11月已经天气转凉了,我早上5点多就去排队,到8点才让我们进去,乌泱泱一大片人,场面十分火爆,大家都像疯了一样抢房。”梁先生告诉记者,售楼部的电子显示屏上滚动显示仅剩几套房,还在外面排队的买房者像热锅上的蚂蚁一样焦虑,根本来不及考虑更多。

  房企有意制造火爆的销售场景,加剧了消费者的恐慌心理。佛山的林先生也表示,当初与开发商签订合同的时候,开发商组织了200多名业主集体排队,工作人员直接将合同翻至签名页面,让业主依次签名,自己没有充足的时间细看合同。而对于合同的重要条款或者新的情况,工作人员也未做任何说明,消费者均以为合同内容与之前了解的情况一致就直接签名,之后才发现主合同与附件数据不一致的问题。

  其二,房企有意规避政府限价,制造“双合同”以高价售出房屋。

  今年9月,周女士在广州市东部看中了一套建筑面积为73平方米的新房,房子在房管局备案的价格为90万元,即每平方米1.2万元左右,销售员告诉周女士,“签订购房合同必须同时签订装修合同”。

  销售员为周女士准备了两份合同,一份为购房合同,显示总楼款约90万元,一份为装修合同,显示金额为56万元,也就是说周女士需要花146万元才能购买这套房子。“这样算下来,房子的单价为每平方米2万元,超过了政府的限价。”周女士说。

  不仅如此,在付首付的时候,楼款和装修款必须都付三成首付,共43万元。此外,开发商还要求剩下未付清的七成装修款合计约40万元,要么在半年内分两期付清,要么选择利息更高、最长贷款期仅为五年的普通装修贷款。

  无奈之下,周女士只好与开发商签订如此“霸王条款”,首付43万元后,约定半年内再分两期,每期20万元付清剩余装修款项。“房管局备案约90万元的房子,被开发商‘双合同’卖到146万元,加上我选的半年内付清剩余的装修贷,算下来,我首次购房成本超过80万元,接近楼款总价了。”

  其三,二手房买卖中卖方故意隐瞒学位占用等关键事实。

  虽然不及开发商手握大量房源,但是不少二手房卖主为了尽快将房屋卖出、卖个好价钱,也费尽心思在语言文字上与买方“打太极”,除了隐瞒房屋质量问题之外,近年来最常见的就是二手房学位纠纷。

  2016年6月29日,北京市西城区孟某(卖方)与李某(买方)签订了房屋买卖合同,2016年7月1日,李某支付首期购房款550万元,7月4日晚,出售方孟某告知李某,此前有人于2013年使用该房屋户籍进入北京市西城区某小学学习。李某认为孟某明知自己购买房屋是为了孩子上小学,却在签订购房合同时故意隐瞒了户籍学位被占用的事实。李某于是将卖方孟某上诉至法院,要求解除房屋买卖合同,并要求孟某赔偿相应的损失。

  法院审理认为,卖方孟某对李某购买房屋的目的是知晓的,即为了李某孩子入学之用,但孟某在签订合同之初并未如实披露学位已被占用的事实,违反了双方协议的约定,对李某的购房选择及目的有重大影响,孟某应承担相应的违约责任。

  维权不易当心自我否定式营销

  盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣认为,买房者屡屡上当受骗的原因很大程度上在于开发商违法成本低。

  开发商最常见的违法方式就是借不确定的名校、商业配套等宣传推广,并利用格式合同制定方优势,在购房合同中事先设定大量免责条款,对于相关宣传均定性为邀约邀请,并特别说明广告宣传不具备法律约束力,最终一切以政府审核为准,即采取自我否定式营销。“一方面信誓旦旦地宣传承诺,另一方面又在合同中自我否定承诺效力。”张茂荣说。

  与此同时,由于处罚力度与开发商违法获利之间往往不具可比性,相关部门的监管难以对开发商形成威慑力。

  再加上购房者都是零散个体,难以形成合力,导致维权成本高。佛山的林先生自从发现新房“被缩水”,到投诉至广东省消委会有答复,过去了半年有余。林先生表示像他一样的购房者还有几十个,但出于“忍气吞声罢了”的想法,大多没有坚持维权。同时林先生还提到,由于已支付购房款,已无购房资格、贷款资格另行购置其他房屋,且面临房价上涨,即便受骗也很难选择退房维权。

  广东济方律师事务所律师杨晓栋表示,购房者在购买前一定要实地察看,针对相关宣传单内容应该仔细询问销售人员,最好能在销售人员的带领下前往查看是否有留地规划,谨防开发商虚假承诺相关配套设施;留意宣传单张是否有相关文字表示“仅用作宣传参考”等字眼。

  专家建议购房者在交易过程中,要注意留存证据,遇到侵权情况时要积极主动维权。

  倘若购房者在不知情的情况下签订了“霸王条款”,杨晓栋认为也并非没有回旋的余地。杨晓栋表示,《中华人民共和国合同法》规定,格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。因此,购房者完全可以以此作为与房企谈判的依据,若签订后才发现问题,亦可以此作为维权依据。

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