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2017津城政策收紧 未来楼市逐步回归住房本质

冯丹丹 天津北方网 2018年02月12日 09:06

   回首2017年,在楼市调控政策频出的叠加效应之下,津城房地产从“涨”声一片到“量价齐跌”。不过,相较于销售市场的降温,土地市场依旧表现活跃,知名房企竞地热情高涨,在土拍新机制下不断刷新自持面积记录,热点地块频现。纵观2017年,从中央到地方,从土地到金融,从政策到监管,多管齐下,抑制非理性追涨,市场整体趋稳,逐步回归健康平稳发展。

  图片来自网络

  政策调控层层加码 楼市回归住房本质

  3月31日,天津加强版住房限购、完善差别化住房信贷政策出台:本市户籍家庭限购2套,非本市户籍家庭及本市户籍单身人士限购1套(滨海新区除外),认房又认贷,二套首付比例不低于60%,暂停发放贷款年限25年(不含25年)以上的商业性个人住房贷款;4月17日,津城又出限价规则,新规进一步加强了房地产市场管理,明确了没有取得商品房销售许可证的项目不得上市交易,对于一系列“捂盘惜售”不规范行为及中介机构强制提供代办服务、捆绑收费行为的重点检查打击,新规使得开发商以及中介违规的销售行为得到了有效遏制;11月1日,天津市国土房管局近日制定出台了《关于印发关于规范限价商品住房管理有 关意见的通知》,规定了:凡购买的新建限价商品住房,交纳契税满5年后方可转让(继承除外),系统自动在不动产权属证书上予以注记,限售正式开始 ......

  一系列政策落地,让刚刚过去的2017年成为真正的“政策调控年”,而且调控力度之大、监管力度之严前所未有。津城楼市经历了从限购限贷,到限价、限售的层层加码,抑制非理性追涨,挤出短期投资客,使市场理性发展。受调控政策影响,购买需求被抑制,部分购房者对市场预期处于观望状态,购房人成交周期也呈现了延长的趋势。未来2018年,将是全国房地产市场实质性降温、回归理性的一年,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。

  土地市场呈现"量降质升"态势 房企拿地热情不减

  据我爱我家、天兴资讯等机构的统计,2017年天津经营性土地市场供应量及成交量较2016年均有所下降,土地供应862.2万平米,环比下降24%;成交773.6万平米,环比下降17%;土地总成交金额1166亿元,环比下降10%;成交均价9575元/平米,环比上涨19%。

  土地供应量下降明显,综合类用地成为供应主力,远郊区县供应量占比仍居高点。土地市场成交量下半年震荡式上涨,远超过上半年,年末微有下降。综合类地块首次超越居住类地块,成为2017年市场成交主力,远郊区县土地成交量占比再度“登顶”全市。

  2017年天津整体土地市场形势有所缓和,各用途的土地市场成交数量与去年同期相比均有所下降,但是住宅用地成交均价仍然持续上涨,楼面地价直逼现房售价,出现倒挂。在“限溢价,竞自持”政策的调控下,竞自持比例越来越高,预计2018年“竞自持”仍是市场主线,让高溢价地块成交量明显萎缩。

  政策收紧 供应萎缩 新房成交价格趋于理性

  据天津我爱我家市场研究中心数据显示,2017年天津市新增新房面积1397万平方米,环比2016年下降8%;成交新房面积1280万平方米,环比2016年下降50%;新房成交均价15707元/平方米,环比2016年增长15%。房天下数据监控中心统计,2017年天津楼市共有201个项目开盘,共计开盘341次,开盘项目数同比下降仅1.47%,开盘次数同比减少14.75%。其中属于全新项目首次入市的项目有62个,占2017年开盘项目总数的30.85%,同比2016年增长19.23%。

  据了解,去年市区新房成交项目以高端居住区为主,大规模集中放量的开盘项目集中在环城四区,远郊的武清和静海团泊保持原有热度,同时蓟州和宝坻也进入集中放量期,滨海新区在不限购的政策助力下刚需成交较多。市区低总价、小户型房源和配套逐渐完善的环城区域性价比较高的项目成为热销主力。新房市场价格在延续2016年涨势基础上,处于高位徘徊,随着全国范围内楼市调控市场降温,房价涨幅放缓。从天津来看,由于市内六区新房供货较少,部分购房者外溢到环城区域,带动新房成交结构产生变化,同时限购限贷政策使得购房者的购房机会减少,部分购房者选择“一步到位”,也在一定程度上推高了成交均价。据统计,截至2017年底,全市新房可售存量为1412万平方米,12.4万套,去化周期约为13.4个月。

  受新政影响明显 二手房成交量大幅下滑

  2017年天津市共成交二手房785.9万平米,环比下降56%,回归到 2014年水平。其中,3月受政策末班车效应,成交量高达222万平米,创历史单月成交最高记录;从4月开始,成交量呈断崖式下降,一直处于低位徘徊。价格方面,2017 年,三级市场成交均价为 13308元/平米,环比上涨12%。全市各大区域均有不同程度上涨,市内六区整体突破“2万”,环比上涨23%。

  图表来源:天津链家地产

  受调控政策影响,购买需求被抑制,部分购房者对市场预期处于观望状态,中介门店的新增客源量与带看量都呈现下降趋势。据天津链家数据显示,自去年“331”新政后,新增客源量与带看量数据快速下降,后逐步趋于稳定。以2017年12月为例,新增客源量相比3月下降约54.3%,带看量下降约51.9%;2017年全年新增客源量环比2016年下降约54.1%,带看量下降约34.2%。

  据天津链家数据研究发现,在2017年的二手房交易中,女性购房者占到47%,可见女性购买能力不容小觑。小户型,低总价的房源受到刚需购买族的热捧,此类房源房龄一般较久,成交数据中,20年以上房龄占比40.2%。购房面积以50-70㎡、70-90㎡这两个区间更受欢迎,分别占比26.1%、20.8%。成交房源户型以一居室和两居室为主,总占比达91%。

  天津“我爱我家”城市集团副总经理孟波表示,2018年是楼市调控长效机制建设关键期,预计将延续限购限贷等政策,短期内不会放松。由于高地价与高成本促使供应端入市节奏放缓,因此房价涨势将继续被延缓。天津楼市主体需求仍以刚需为主,“90后”将逐步加入购房大军。此外,受停工影响,2018年下半年为新房集中上市供应期,届时,随着需求释放,市场将迎来集中放量,成交量价将以持稳为主。

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