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长租公寓竞跑: 借力资本杠杆 上市房企忙“圈房”

21世纪经济报道 2018年09月12日 09:41

   “运营近3万间,累计开业4万间,拓展规模4.5万间”,2018年半年报中这些鲜活的数字,无不体现出在局者对于规模扩张的野心。

    随着房地产市场由增量转向存量,围绕存量资产运营和租赁的服务,成为房企布局的重点,万科(000002.SZ)、龙湖(00960.HK)、旭辉(00884.HK)、碧桂园(02007.HK)等至少15家房企布局了长租公寓。

    万科表示,2018年将新增10万间泊寓,龙湖冠寓的目标则是在2020年达到规模行业前三,碧桂园也称三年内冲击100万套长租公寓。

    表面上看,这是一场关于规模的竞赛,而背后,资金实力、品牌运营、后台研发,才组成了无形的竞争。

    规模战

    已在长租公寓市场打拼三年的世联行(002285.SZ),是为数不多在半年报中详细披露公寓规模、出租率、续租率等指标的公司之一。

    2018年上半年,其公寓管理业务实现营业收入1.67亿元,同比增长146.72%。2016年这个数字仅为0.43亿元。

    世联行称,其公寓业务已在30个城市布局,累计服务租客6.2万人次,运营项目177个(包括包租及托管模式),运营间数近3万间,覆盖核心一二线城市,运营6个月以上项目出租率超过90%。

    “之前我们完成装修并投入运营约3.5万间,现在出于成本管理考虑,公司将收缩分散式公寓,专注精细化集中式公寓。”9月11日下午,世联行证券事务部人士解释。

    针对不同群体,其推出了红璞公寓、红璞家寓和红璞礼遇三类产品。其中,广州、杭州、成都、武汉、西安、南京和郑州被定位为红璞公寓的7大重点城市。而家寓产品,落地武汉、苏州、广州等城市,出租率超过94%。

    世联行指出,自有渠道(如老客户带领新客户签约和非公寓线内部转介等渠道效果明显)续租率明显上升,保持在40%左右,同比涨幅14%。

    值得一提的是,世联行还完成以1.98亿元间接收购杭州三箭装饰工程有限公司100%股权的交易,从而获得其持有的杭州昆仑工坊项目近1.5万平方米的物业所有权,用作长租公寓运营。

    同样将公寓业务覆盖30个城市的还有房企龙头万科。

    半年报显示,万科旗下长租公寓分为青年公寓(泊寓)、家庭公寓、服务式公寓,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率高达92%。

    另一家规模房企龙湖集团,也在加速扩张长租公寓业务。

    龙湖集团首席执行官邵明晓在中期业绩会上透露,截至上半年,龙湖冠寓已在16个城市开业,上半年累计开业超过2万间,公寓整体出租率76.2%。而到今年年底,龙湖提出了累计开业6.5万间的目标。

    同为港股上市公司的旭辉集团,则在中报披露“公寓租赁及装修服务收入677.3万元”。

    9月11日下午,旭辉人士告诉21世纪经济报道记者,“截至今年8月底,旭辉领寓拓展规模4.5万间,已经在上海、苏州、杭州、成都、重庆、南京、北京、无锡、厦门等20个城市布局,续租率在50%左右。”

    2016年至今,旭辉旗下长租公寓品牌领寓规划了博乐诗服务公寓、柚米国际社区、菁舍青年公寓三个品牌。目前,其长租公寓开业项目平均出租率在85%以上。

    起步较晚的碧桂园,于2017年正式成立长租事业部,公寓品牌名为BIG+碧家国际社区。

    在中期业绩说明会上,碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜表示,截至今年6月底,长租业务在建房间数已超过2.1万间,已获取项目总房间数已超过2.4万间。开业3个月的公寓平均出租率91%。

    也有一些上市房企未在半年报中提及“长租公寓”的数据,如金地集团(600383.SH)仅提到商置的长租公寓板块“运营稳健”。

    9月11日下午,金地集团证券事务部人士对此解释,“公司该业务还在开拓阶段,没有单独披露这一块的数据。”

    值得一提的是,2018年3月7日,金地集团的商业运营平台金地商置(00535。HK)通过旗下深圳火花时代投资管理有限公司,以1166.7万元出资接盘深圳长租公寓品牌“Warm+”(我们家)。

    组合拳

    为发力长租公寓,各大房企都打出了资金和运营的组合拳。

    包括ABS、REITs在内的资产证券化产品,成为不少房企青睐的选择。

    今年2月2日,从发布长租公寓品牌到100亿元REITs获批,碧桂园一共用了44天。

    此外,今年3 月 21 日,龙湖集团发行一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,债券票面利率 5.6%。8月,再发行二期20亿元。

    2018年8月9日,针对旭辉领寓的国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划”上市,框架30亿元,首期发行规模为2.5亿元。

    几乎同时,万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行,票面利率4.05%。

    对于未来的打算,龙湖集团首席执行官邵明晓表示,龙湖冠寓目标出租率88%-90%,成熟期35%左右毛利率 ,12%-15%净利率。现在冠寓在投入阶段,但挑选物业非常谨慎。目前已开业房源20%是重资产,80%是轻中资产,即龙湖租过来再租这种模式。“但是我们强调p&l(损益表),单方收益模型是赚钱的。”

    旭辉集团总裁林峰也公开表示,所谓短期内不盈利分两块去看,整体公司不盈利是因为前期投入较大,后台研发、系统、品牌以及财务资本投入较大,但要做到每一家单列盈利。每一家单列盈利超过一定规模后,会把后台成本覆盖掉,时间一长,前期投入的系统成本也会分摊掉,这是趋势。

    未来3-5年内,旭辉的长租公寓希望做到20万间以上的规模,保持行业第一梯队,前五位的规模。

    碧桂园给自己的定位是“坚持做民生地产,定价将符合租客负担能力,贴近市价”,其在年内预计实现12个城市、46个项目同时开业。

    对此,睿意德策略顾问部总经理周长青分析,“长租公寓收益比较低,所以需要有足够的规模效应,才能确保规模经济性,所以会出现各家企业抢赛道的情况。”

    他提到,“长租公寓有自持运营、二房东、管理输出等三种商业模式,其中,自持运营回报率低,回收周期更长,对资金要求比较高,所以需要引入金融方面的资源。”

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