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楼市量价齐跌 出现真有钱或急需要两极化

中原地产 新浪二手房 2011年09月01日 15:49

  新浪二手房讯 据北京中原市场研究部对监测样本楼盘的统计显示:2011年8月北京中高档二手商品房成交均价为28108元/平方米,二手商品房买卖领先指数为305点,环比2011年7月下降0.53% ,继今年4月以来连续第五个月价格环比下降,下降的主旋律已成定局。

  8月二手住宅网签成交量为8158套,环比7月微幅下调4.9%,。从同比的数据来看,较2010年8月成交量呈现明显下降,下降幅度为36%。二手住宅市场延续冷淡走势,年中期(4月-8月)月均成交保持在8000套上下,且十分稳定。

  在监测的有成交的指数样本楼盘中,下降楼盘的比例进一步上涨达到88%,仅有12%的楼盘还有微幅上涨。购房主力仍是本地人,两级分化的人群占据了成交的绝对数量,购买大户型的换房派和购买小户型的刚需派,急卖用钱的业主诚意出售,价格普遍低于市场均价,因此成交多为户型一般或较差的房子,稀缺的好房价格稳定且出售量极少。

  总结8月的二手住宅市场,可以概括为“量价齐走低,成交两极化——真有钱或急需要”。北京中原市场研究部的专业人士总结分析导致8月京城二手住宅市场变化的原因主要有以下几个方面:

  量价齐跌的四大原因

  首先:经过二季度的消化,大部分有资格且急需房产的潜在购房者已经成交,而观望期待房价下降的客户多持继续守望的态度,因此导致有效需求疲软;

  其次:对于购房者来说,楼市传统的“金九银十”即将到来,再加上9月中旬的秋季房展会种种利好消息,导致客户对新房集中上市,集中大力促销推盘的预期增强,加重了购房者的观望气氛,部分首次置业的客户受此影响,暂缓了购买步伐,等待时机;

  第三:急需换房的客户,为了尽快拿到房款,大多以市场价或略低于市场价的价格出售房产,因此房价继续呈现稳中微降的趋势。
 
  第四:成交的房源多为中等或偏差的户型,如朝向、楼层等有一定不足,再加上业主急需用钱等综合因素,导致成交的多为与市场价持平或微跌的房产,且大部分低于市场价,不同区域和户型的总价下降幅度不尽相同,有3-5万,也有10-20万,更有个别40多万的情况。

  8月各城区价格普遍飘绿(下跌),其中通州下降最为明显,达到1.4%;其次是外围城区:亦庄、石景山和丰台,平均跌幅为0.6%;其他城区跌幅基本在0.5%上下。

  8月区域板块特点:通州价格下滑较多

  1)通州区价格下滑较多,主要原因是通州的地理位置与许多位于城市边缘区的一手房相当,因此两者的替代效应最强,导致需求分流严重,再加上通州区居住的密集度较高,交通出行的便捷度和舒适度相较其他郊区也没有太多优势;

  2)城区下降程度相差不多,下降的原因普遍为业主急售导致的低于市场价成交,而大部分业主并不急于出手或报价较高缺乏诚意,因此并未出现抛售现象(编辑 徐名)

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